Investissement locatif : comment faire une simulation ?

Investissement locatif

La location d’un bien immobilier vous permet d’obtenir une série de revenus supplémentaires sur une base régulière. C’est précisément cette régularité des revenus, ainsi que la rentabilité plus élevée à long terme qu’offre cette méthode d’investissement par rapport à l’achat, qui font de la location d’un bien immobilier une méthode d’investissement très intéressante pour les petits et moyens investisseurs.

Selon les données actuelles de 2021, la location d’un bien immobilier apporte un rendement moyen de 6,9%. Ce rendement brut atteint 8,8 % dans certaines zones touristiques. Si vous avez l’intention d’investir dans un bien locatif, il est très important que vous fassiez une simulation investissement locatif afin de maximiser la rentabilité pour laquelle vous pouvez opter. 

Le rendement brut et le rendement net !

Calculer correctement le rendement que vous obtiendrez (ou que vous obtiendrez) en louant vos biens est aujourd’hui plus important que jamais.

Surtout si l’on considère la situation socio-économique que nous traversons en raison du coronavirus, qui a généré une instabilité sur le marché.

L’une des erreurs les plus courantes est de faire les calculs en tenant compte uniquement des loyers perçus et du coût total de l’investissement.

Or, pour obtenir une image fidèle du bénéfice final, c’est-à-dire de la rentabilité nette, il faut calculer les chiffres en tenant compte de toutes les dépenses.

Lorsqu’il s’agit de calculer les dépenses à déduire des loyers perçus, il cconvient d’être minutieux. Si vous n’êtes pas à l’aise avec les chiffres, nous vous invitons à utiliser un simulateur d’investissement locatif. Ces outils sont parfois gratuits comme lybox.fr.

Prendre en compte les dépenses d’investissement et les charges fixes !

Les frais d’investissement sont tous les frais et taxes liés à l’achat d’un bien immobilier, ajoutés au prix d’achat du bien.

Autrement dit, si le prix de vente d’un appartement était de 180 000 euros, pour calculer le total investi, vous devrez ajouter :

  • Les frais de notaire : En tant qu’acheteur, vous devrez supporter les frais de l’acte public devant un notaire. Environ entre 700 et 800 euros.
  • Les réformes ou la mise à jour du bien : Dans la plupart des cas, la mise à jour du bien vous permettra d’améliorer sa rentabilité. Le coût des travaux dépendra de l’état du bien. Pour cet exemple, nous aurons un budget d’environ 3 000 euros.
  • La commission de l’intermédiaire : si vous avez fait appel à un agent d’achat ou à un personal shopper immobilier, ils vous factureront leurs honoraires à la fin du processus. Comme il n’existe aucune réglementation en la matière, ces frais sont fixés par le professionnel.

Les frais fixes sont ceux auxquels vous devrez faire face, que vous receviez ou non le loyer mensuel.

Il est important d’en tenir compte, notamment pour évaluer les risques tels qu’une situation d’impayé ou le fait que vous vous retrouviez avec l’appartement ou la maison sans loyer pendant quelques mois. Les plus courantes sont :

  • Les dépenses communautaires : Les dépenses ordinaires de la communauté, sans compter les paiements ponctuels.
  • L’assurance locative : La souscription d’une assurance habitation annuelle peut coûter environ 250 euros. Bien que cela dépende de la couverture. Il est également utile d’avoir une assurance contre le non-paiement du loyer.
  • La taxe foncière est une taxe annuelle, même si elle peut être payée en plusieurs fois.
  • Les services publics minimums : Même si la propriété est vide et qu’il n’y a pas de services publics, il est conseillé de garder les services publics connectés.
  • Les frais d’administration du loyer : Ce n’est pas obligatoire, mais vous pouvez engager un administrateur pour s’occuper de la gestion. Le coût est généralement un pourcentage du loyer mensuel.
  • Les réparations : Avec l’usage, les choses se détériorent. Si ce n’est pas dû à une mauvaise utilisation par le locataire, vous devrez les payer. Difficile à calculer.
  • La mise au point : Lorsqu’un locataire s’en va, il est fortement recommandé de revoir et de mettre au point le bien, afin que le prochain locataire trouve tout en bon état.
  • Les fuites : Le montant de la réparation dépendra de l’âge du bien, de son état et de l’entretien effectué.

La formule à utiliser pour trouver une solution !

Maintenant que les dépenses sont claires et que nous connaissons le loyer que nous allons demander, nous allons appliquer la formule suivante :

  • (Revenu annuel – dépenses) / investissement x 100

En poursuivant le cas, avec un loyer mensuel de 900 euros, les chiffres seraient les suivants :

  • Revenu annuel : 10 800 euros
  • Dépenses : 1420 euros
  • Investissement : 201 800 euros
  • Rentabilité : (10 800 – 1420) / 201 800 x 100 = 4,64%.

C’est la formule la plus simple pour faire une simulation de rentabilité. Pour plus de précision, nous vous invitons à vous tourner vers un simulateur.

A quoi sert de calculer la rentabilité d’une location ?

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles il peut être utile de savoir comment calculer la rentabilité d’une location.

Un propriétaire n’a plus besoin de son bien pour vivre et décide de le rentabiliser en le mettant en location. Pour ce propriétaire, la connaissance du rendement annuel lui permettra de savoir à quel moment la vente de son bien serait une option plus rentable que de le garder loué. Si l’on prend la formule (revenus annuels – dépenses) / investissement x 100, lorsque la valeur de l' »Investissement » augmente, la rentabilité diminue.

Par conséquent, si la maison du propriétaire dans notre exemple prend de la valeur, il arrivera un moment où le rendement locatif sera trop faible. À ce moment-là, une bonne option serait de vendre.

Ainsi, faire une simulation d’investissement locatif est toujours indispensable pour ne pas perdre son argent. 

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